土地分割登記應明確空間權利范圍
2007年10月16日 0:0
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來源：
中國有色網
分類： 政策法規(guī)
某縣城中心地段一宗經過拍賣方式取得的土地上建成了5層樓房：一層為商業(yè)店面，樓上四層為商品住房。土地分割登記按各自權利人所使用房屋的建筑面積在總建筑面積中所占比例，對總用地面積進行了分攤，并給權利人分別頒發(fā)了《國有土地使用權證》。后來，一層店面權利人欲將本層商業(yè)店面整體轉讓，樓上各層住戶都認為自己應當獲得交易總額剔除門面房屋現(xiàn)值后純土地轉讓收益的1/5，并就此與一層店面權利人發(fā)生了爭議。這場土地轉讓收益分配爭議的癥結在于，僅按照平面面積進行分攤登記，土地分層利用中各權利人的空間權利范圍不明確。
我國現(xiàn)行土地登記中土地權利的客體主要包括土地的坐落、界址、面積、用途、使用條件、等級、價格等，其中界址和面積具有描述土地權利范圍的屬性。當前土地節(jié)約集約利用水平不斷提高，土地權利的空間特征日益凸現(xiàn)，特別是土地空間用途不同，其利用價值差異很大，如果土地權利在空間范圍內界限不明，就容易引發(fā)宗地共有人之間的土地權屬糾紛。因此，在土地登記工作中，確定土地權利的數量時，簡單地將共有宗地各權利人的土地使用面積按所占建筑面積的比例進行分攤，導致土地權利人空間范圍模糊，權屬不清，從而使“增加容積率補繳土地差價”的政策無法落實，共有宗地被轉讓后的收益分配或被征收后的補償政策也難以把握。
根據《物權法》第一百三十八條規(guī)定，建設用地使用權出讓時，應當在合同中明確規(guī)定建筑物、構筑物以及附屬設施占用的空間范圍。因此，筆者建議在共有宗地登記時，共有土地使用權人的使用范圍應采用以下方法明確空間權利范圍：
改進現(xiàn)行共有宗地登記中按平面分攤土地使用權面積的方法，取消土地證中分攤面積這個欄目，只標注共有使用權的面積。對共用宗地登記除采用傳統(tǒng)登記手段（宗地圖）等外，還應輔之以立面圖、剖面圖，標注不同權利人在宗地中的空間使用范圍，即對建筑物的四至、高度、建筑面積和深度等作出明確規(guī)定。今后，隨著測繪技術的進步，還可標注不同權利人共同使用土地的界址點空間坐標。對商業(yè)住宅混合性質的共有宗地發(fā)證，在《國有土地使用權證》“記事”欄中要對住宅用地和商業(yè)用地等不同用途類型作出明確界定，以為以后拆遷補償工作減少阻力和難度。
（來源：國土資源新聞網）
（作者單位：湖南省華容縣國土資源局）
責任編輯：CNMN
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