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在全國(guó)房地產(chǎn)商為“去庫(kù)存”而忙得焦頭爛額之時(shí)，江西省地礦局901隊(duì)作為一支地質(zhì)專業(yè)隊(duì)伍，在地勘業(yè)發(fā)展趨勢(shì)下行的背景下逆勢(shì)而動(dòng)，到海南東方市做起了“港城地質(zhì)家園”項(xiàng)目。
“港城地質(zhì)家園”占地62.26畝，2014年8月由901隊(duì)與民營(yíng)企業(yè)合作競(jìng)拍取得，總建筑面積12.77萬(wàn)平米，2015年1月開(kāi)工建設(shè)，今年7月4日全部封頂，進(jìn)入全面裝修階段，至今已銷售1200余套，占銷售房源的91%，成為江西地礦局“抓項(xiàng)目、強(qiáng)管理、增效益”的一個(gè)典型。
是什么促使901隊(duì)在實(shí)現(xiàn)“多元化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)”的道路上，成功開(kāi)辟出一條地勘單位轉(zhuǎn)型發(fā)展的路徑？
拒絕“先天缺陷”
進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，901隊(duì)先后開(kāi)發(fā)了“安源建材市場(chǎng)”一、二、三、四期，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不陌生。幾年前在萍鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)的“百春和”商住小區(qū)，就是讓職工受益的好項(xiàng)目。
901隊(duì)用了一年半時(shí)間，對(duì)“港城地質(zhì)家園”進(jìn)行調(diào)研論證，防止項(xiàng)目“先天缺陷”出現(xiàn)。從趨勢(shì)看，雖然內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷，但在我國(guó)步入老齡化社會(huì)的背景下，東方市獨(dú)特的氣候條件，對(duì)地礦系統(tǒng)內(nèi)渴望在海南擁有養(yǎng)老住房的職工和社會(huì)朋友具有天然吸引力。從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研情況看，只要產(chǎn)品質(zhì)量過(guò)硬、價(jià)格合適，就能實(shí)現(xiàn)既圓地質(zhì)人的“海南夢(mèng)”，又為大隊(duì)再造一個(gè)新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的雙贏目標(biāo)。901隊(duì)除了加大正面宣傳引導(dǎo)外，還邀請(qǐng)部分職工和朋友隨調(diào)研組親赴東方市，通過(guò)向政府部門咨詢、民間走訪、現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，對(duì)東方市的地理、人文、交通、氣候等進(jìn)行全面了解。
901隊(duì)把“港城地質(zhì)家園”作為應(yīng)對(duì)地勘經(jīng)濟(jì)下滑的破局之舉。對(duì)這個(gè)關(guān)系單位前途命運(yùn)的項(xiàng)目，大家慎之又慎。如何拿到大小合適，又無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的地塊，成為最緊要的任務(wù)。為此，調(diào)研組先后與當(dāng)?shù)厥畮讉€(gè)地塊所有人進(jìn)行談判。調(diào)研組成員說(shuō)：“我們白天與地塊所有人談交易，晚上湊在一起分析白天談話內(nèi)容和成本測(cè)算等，常常工作到深夜。”最終，他們通過(guò)政府正式拍賣，成功取得了一塊62.26畝的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。
打造樣板工程
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理涉及面廣、環(huán)節(jié)復(fù)雜，囊括了工程建設(shè)、房產(chǎn)營(yíng)銷、內(nèi)外關(guān)系協(xié)調(diào)和配合等，做好它難度很大。
多年來(lái)，901隊(duì)致力于混合經(jīng)濟(jì)合作模式的嘗試和探索。針對(duì)“港城地質(zhì)家園”項(xiàng)目，901隊(duì)與兩個(gè)合作近10年的民營(yíng)企業(yè)采取股份合作模式，在東方市合資注冊(cè)“東方市萬(wàn)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司”，合作三方按股份分成，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。
建設(shè)之初，三方就協(xié)定嚴(yán)格的責(zé)任劃分，由901隊(duì)負(fù)責(zé)樓盤銷售，合作方負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)和外部協(xié)調(diào)。這樣既發(fā)揮了事業(yè)單位潛在客戶多，社會(huì)信譽(yù)好的優(yōu)勢(shì)，又充分利用了民營(yíng)企業(yè)靈活的項(xiàng)目運(yùn)作特長(zhǎng)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。去年，因附近機(jī)場(chǎng)建設(shè)導(dǎo)致項(xiàng)目停工，合作民營(yíng)企業(yè)充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，快速排除干擾。目前，所有樓棟主體結(jié)構(gòu)封頂，進(jìn)入全面裝修階段。在銷售方面，901隊(duì)也充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，在第七棟230套全部保留的情況下，已銷售1200多套，形勢(shì)喜人。
施工過(guò)程不但要程序化，更要精細(xì)化。為此，他們通過(guò)優(yōu)選施工隊(duì)伍，廣尋材料、設(shè)備供貨渠道，按總體計(jì)劃，合理進(jìn)行施工組織等，保證了各工序銜接的連續(xù)性、協(xié)調(diào)性以及總體人力、物力、財(cái)力投入的均衡性。在質(zhì)量、進(jìn)度、安全、財(cái)務(wù)等方面，不但注意了制度的剛性約束，還強(qiáng)調(diào)柔性溝通。如專項(xiàng)施工方案方法、進(jìn)度計(jì)劃、技術(shù)管理措施等，都會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行深入研究，認(rèn)真探討，反復(fù)測(cè)算與優(yōu)化，部分細(xì)節(jié)問(wèn)題則通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)、生產(chǎn)協(xié)調(diào)會(huì)、學(xué)習(xí)班的形式加以明確。一系列措施有效避免了重大差錯(cuò)及失誤，確保了工程質(zhì)量，該項(xiàng)目也因此多次作為東方市的樣板工程進(jìn)行展示，得到市領(lǐng)導(dǎo)、主管單位、其他開(kāi)發(fā)商的高度評(píng)價(jià)。
傳承家園文化
901隊(duì)結(jié)合多年市場(chǎng)實(shí)踐認(rèn)為，打造樓盤項(xiàng)目不能只是硬生生的鋼筋水泥，而是要以此為寄托重塑地質(zhì)隊(duì)歷代傳承的“家園文化”。
該項(xiàng)目努力突出文化元素，盡量淡化商業(yè)化運(yùn)作，在房子的戶型、面積、裝修設(shè)計(jì)等方面，都以塑造“家園文化”為原則，處處為業(yè)主著想；在價(jià)格上更是以誠(chéng)相待，以比當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)低30%的價(jià)格出售；同時(shí)在早已確定設(shè)計(jì)方案的前提下，追加約2500萬(wàn)元提高小區(qū)品質(zhì)，如尋找溫泉、增建泳池、區(qū)內(nèi)綠化重新設(shè)計(jì)等。
901隊(duì)及其合作伙伴在產(chǎn)品銷售方面巧打“親情牌”，配以“饑餓銷售法”，收到奇效。樓盤堅(jiān)持同等房源一個(gè)價(jià)，不滿意無(wú)條件退房的平等原則，只對(duì)地質(zhì)系統(tǒng)內(nèi)職工或其親友開(kāi)放銷售。
除了社會(huì)效益，必要的利潤(rùn)回報(bào)也是關(guān)鍵點(diǎn)。與一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相比，該樓盤利潤(rùn)空間十分小，但截至2015年底該隊(duì)就已全部收回投資成本，項(xiàng)目利潤(rùn)比原測(cè)算利潤(rùn)有了較大幅度的增加，能為大隊(duì)創(chuàng)造的利潤(rùn)回報(bào)也遠(yuǎn)超預(yù)期。
該項(xiàng)目除了正常樓盤銷售利潤(rùn)外，還從建設(shè)組織模式上“挖”，通過(guò)精細(xì)密切的組織協(xié)調(diào)配合，在操作細(xì)節(jié)上節(jié)約費(fèi)用；從搞活機(jī)制上“管”，與合作方簽訂《項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用承包合同》，各方責(zé)任心明顯加強(qiáng)，大問(wèn)題共同決策，零星費(fèi)用制度管理，節(jié)約了大量財(cái)務(wù)和銷售費(fèi)用。